房地產(chǎn)快評：房價問題實際是金融問題

來源：中華工商時報 作者：劉杉

在對地方政府和開發(fā)商進行猛烈的炮轟之后，我們或許發(fā)現(xiàn)，道德批評和情緒宣泄，zui終只能成為房價繼續(xù)上漲的伴奏曲。

　　透過房地產(chǎn)市場簡單的供求關(guān)系，對房價上漲原因的探尋，應(yīng)該在宏觀經(jīng)濟的坐標(biāo)系中進行。

　　在眾多學(xué)者觀點中，我認為徐滇慶教授和鐘偉教授的觀點比較客觀，而且切中要害。

　　徐滇慶教授認為，房價問題zui終是金融問題。我給他的觀點歸納為兩點，一個是貨幣發(fā)行量過快，導(dǎo)致流動性泛濫；一個是銀行信貸偏好，導(dǎo)致開發(fā)商資產(chǎn)負債率過高，資金成本較低。

　　而鐘偉教授認為，解釋房價痼疾涉及三個因素，一是發(fā)鈔過量，二是地方政府沒有建立住房保障制度，三是收入分配不公。

　　徐滇慶和鐘偉都是金融專家，他們對于金融問題的研究比較深入，而他們將房價問題zui終歸因于金融問題，說明房價問題的確是宏觀經(jīng)濟問題。

　　無論是地方政府炒地，還是開發(fā)商炒房，其行為都是利益驅(qū)動下的本能反應(yīng)。如果撇開道德層面的東西，我們發(fā)現(xiàn)，地方政府和開發(fā)商的行為都是合法的，也是符合經(jīng)濟規(guī)律的。當(dāng)然，地方政府和開發(fā)商的社會責(zé)任缺失，zui終使他們的合法行徑遭到了道德批判，也讓*政府不得不出臺嚴厲的調(diào)控政策。

　　而在撥開房價供求曲線的迷霧后，不難發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致房價一路上漲的zui為關(guān)鍵的因素是金融，正是貨幣和信貸政策的寬松，推動房價不斷攀升。

　　簡單而言，影響房價走勢的主要因素是供求關(guān)系。由于房地產(chǎn)市場需求旺盛，而供給不足，價格上漲就是自然的結(jié)果。

　　那么，又是什么因素促使需求不斷膨脹，致使房價不斷攀升？
　是貨幣。

　　正是貨幣的充裕供給，一方面導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸大幅增長，一方面導(dǎo)致私人貨幣收入大幅增加。

　　貨幣發(fā)行過量源于中國經(jīng)濟的外部失衡，也就是說，因為持續(xù)的外貿(mào)順差和外資流入，使得*被動增發(fā)基礎(chǔ)貨幣，導(dǎo)致商業(yè)銀行體系內(nèi)流動性過剩。而商業(yè)銀行出于自身的經(jīng)濟壓力和利益驅(qū)動，采用合規(guī)和違規(guī)的手段，大量發(fā)放房地產(chǎn)信貸。銀行的放貸沖動體現(xiàn)在兩個方面，一方面是違規(guī)向地方政府提供貸款，用于土地開發(fā)；一方面是合法向開發(fā)商和個人提供大量開發(fā)貸款和購房貸款。

　　地方政府利用銀行貸款進行土地開發(fā)，在提升土地價格的同時，也創(chuàng)造了拆遷戶對住房的被動需求。而開發(fā)商在獲得廉價資金后，則在囤積住房的同時，既不需要付出太多的財務(wù)成本，也不必承擔(dān)金融風(fēng)險。至于購房者，由于銀行房貸供應(yīng)充足，而且利率很低，則為何不超前消費，又為何不借錢炒房生財呢？

　　由此看來，影響房價的根本性問題是金融問題，是貨幣政策創(chuàng)造了房價上漲的宏觀環(huán)境。

　　當(dāng)然，私人貨幣收入的大幅增加，也刺激了房產(chǎn)投資，進而擴大了需求。而導(dǎo)致房產(chǎn)投資需求不斷增加的一個重要因素就是收入分配不公。由于增加的貨幣收入集中在少數(shù)人手中，這又創(chuàng)造出少數(shù)富人對投資品的需求。這是因為，富人手中的大量現(xiàn)金配置在投機性需求方面，而其用于不時之需的儲蓄性貨幣需求則比重很低。

　　很不幸，房地產(chǎn)成為的投資品。

　　投資，進而投機，則是推動房地產(chǎn)需求旺盛的又一個貨幣因素。

　　在貨幣政策處于兩難境地的宏觀環(huán)境下，解決普通居民住房問題的辦法就是進行市場區(qū)隔，也就是我在幾篇評論中強調(diào)的，住房“國六條”和“十五條”的關(guān)鍵點，就是進行了市場區(qū)隔。通過70%規(guī)劃和90平米戶型的限制，區(qū)隔出一個帶有政府管理型的市場，這個市場的目標(biāo)不是實現(xiàn)充分競爭，而是要達到提供普通人住房的政策性目標(biāo)。

　　在市場進行區(qū)隔后，貨幣因素在競爭性的房地產(chǎn)市場會繼續(xù)扮演影響價格的決定性角色，但那只是富人的游戲道具，而與大眾無關(guān)，因為房價的漲跌只是財富的重新分配，而不會影響到普通住房的供給和人們獲得住房的幸福感。